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在楼市里，把杠杆用到极致的城市，早晚也会因为杠杆收紧，而风声鹤唳。
潮水退去，方知触目惊心。
01
102份炒房资料被曝光
监管重拳之下，经营贷违规流入楼市的案例陆续曝出，但依然有人“顶风作案”。
日前，根据《21世纪经济报道》报道，微博用户@深房理装修队003近期在其个人微博陆续曝光“深房理团伙骗取经营贷用于炒房的相关线索”。
其中4月2日的一条微博指出，微博用户@美妈陈小泉于2019年09月18日申请了385万元个人经营性贷款用于炒房。“其名下还有更多贷款也是用于炒房，需要更多详细资料请私信联系本人，请严查。”
4月4日，@深房理装修队003更是一举曝出102份炒房材料，其写道“深房理摇篮会员合伙炒房材料102份”，并附上一张长图。
21金融圈记者发现，长图中均是购房信息，时间多为去年上半年，目的多为“代持人招募股东”。而去年4月份，深圳监管层正掀起一场严查消费贷、经营贷违规流入楼市的行动。
所谓的代持，是指有资金却没有足够购房资格的群体，在买房时将自己的房产登记在他人名下，由他人代为持有，同时支付给代持人一定报酬的炒房行为。
根据中国房地产报报道，在具体操作过程中，代持人和炒房客双方会签订《代持协议》和《授权委托协议》，规定炒房客是房屋真实所有者，且炒房客可以代理房屋出租和管理业务。
而炒房客会把购房首付款转到代持人账户，“为了规避风险，双方还会签订一个《借款协议》”，显示首付款是代持人向炒房客所借。
在代持过程中，代持人会根据实际情况收取服务费，买卖之间的价差越大，服务费也会越贵。
据了解，去年11月，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡表示，政府主管部门高度重视，正在对代持炒房等情况调查处理，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。
记者注意到，@深房理装修队003在爆料中直指的“深房理”在微博认证为“房产专家”，拥有超过140万粉丝，目前想要申请为其“V+会员”需3980元/年。
在个人简介页面，自称为深圳资深房产投资人的@深房理，留下颇多吸引眼球的字眼，比如“限购限贷的情况下，还能怎么买房”“用银行的钱，圆自己的梦”等等。
记者翻阅其微博发现，@深房理不断提供购房各环节突破政策限制的“技巧”：如通过落户、代持、假结婚获得购房名额，还有“养房票”，方式包括代缴社保、办理深户等。而公开信息显示，@深房理此前引导其会员在深圳借钱炒房，屡遭投诉。
去年11月，@深房理还举办了首场线下见面会，吸引近千人从全国各地来到深圳，参与这场“感恩遇见”的活动。会上，@深房理表示，要培养一万名职业房产投资人。
图片来源：深房理微博
02
垫资贷款设套，炒房者沦为案上鱼肉
去年闹得满城风雨的蟹姐姐暴雷事件，就是深房理一手导演的。
故事大概是这样：
蟹姐姐一钱不够，二没名额，想买深圳房子，就加入了摇篮会员。在深房理的指导下，和深户会员假结婚，东拼西凑还找小贷公司垫资，咬牙买了前海时代一套49平米小户型，总价728万。
本来按计划可以拿到红本搞经营贷堵上资金缺口，不成想政策突袭，严查经营贷让她狠狠栽了。经营贷搞不下来，她也不再信任深房理的搭救，资金链彻底断裂，最后房子只能法拍，前后损失了200多万。
根据此前《每日经济新闻》揭露，记者以购房者身份先后加入几个地产微博大V的投资社群，发现所谓的“买房致富”大致分为三个步骤：
第一步，忽悠房价暴涨、吸粉粉丝；
第二步，收会员费，通过中介向购房会员放高利贷；
第三步，通过霸王借据和官司诉讼等方式，迫使会员资金链断裂，最后会员所买的房产也被他们纳入囊中。
一位主理过上述操作的微博大V向记者表示，上述三个步骤已经成为炒房圈里的“潜规则”。而所谓的“炒房实现财务自由”，实际上最终会使得炒房者人财两空、负债累累、档案存污。
“房产抵押——中介垫资——付全款借壳办理经营贷——还垫资——拿到房本还贷款——再拿新房本抵押，这是深圳市场的常见操作。”深圳某小贷公司经理任涛透露，这个过程中的每一环节都能赚钱，也是各种名目的贷款养肥了这个利益链条。
而中间商们最赚钱的一个环节，就是从买房者拿到房产证到从去银行申请抵押贷款，中间的审批时间一般是20天左右，这个空窗期就需要给客户垫资。
垫资环节的利息是按天来算，一般日息是千分之一（年化36.5%）。记者算了笔账，如果垫资500万元，日息千分之一，20天就要10万元。
等过了垫资环节之后，买房者去银行做抵押贷款，如果贷款500万元，中介要收0.5%~1.5%费用，即2.5万~7.5万元。
这一过程中，养活了各类金融贷款机构、中介平台、管家公司等。
根据微信公众号《樱桃大房子》报道，此前一套佳兆业前海广场的房子被拍卖。
据法拍网上公布的信息，这套房子建面是85.38平，起拍总价约492.6万，单价约5.77万/平。
这是什么概念呢？
佳兆业前海广场86平左右的户型，去年12月成交总价要1250万，单价差不多14.6万/平，比这套房高了近9万/平！
而且，据裁定书，这套房被拿出来拍卖，是因为业主资金链断裂，房子被银行查封。
最近网络上有一张图传得很火，号召深圳人远离“杀猪盘”，其中佳兆业前海广场就赫然在列！
最近踩盘的时候，前海的中介告诉我，诺德假日花园48平和66平小户型，因为总价比较低又是名校南山实验的学区房，去年受到了炒房团的热捧，几乎是出一套卖一套。
最夸张的是，诺德假日花园66平的小户型，去年一路从700万、800万一直跑到1100万！涨幅超过50%！
当诺德假日被炒起来后，炒房团又把目光转向了佳兆业前海广场。成交记录显示，成交单价在一年里就从8.6万/平涨到了14.6万/平，成交总价涨了约500万，比起诺德毫不逊色。
同样被炒作的还有中海阳光玫瑰园、名筑荔苑。
03
深圳加码严查全部房贷，经营贷、信用卡等每个季度都要查!
自去年疫情发生以来，经营贷利率一降再降，一度从5%下调至3.85%；而同期的房贷利率普遍在5%至6%区间。对利率“敏感”的贷款中介，马上盯上了这一“利率差”所带来的套利空间。
于是，本是支持实体经济的经营贷，却通过贷款中介的各种操作涌入楼市，成为助推部分城市房价上涨的资金源。
根据《新华网》，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，出现这些问题的原因有三：
一是经营贷贷款利率下行，已经低于房贷利率，出现明显倒挂；
二是贷款期限拉长，出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象；
三是贷款额度提升，从此前的房产评估值的五成，提升到七至九成。
根据《21金融圈》报道，深圳近日加码涉房地产类贷款资金监管，要求商业银行每季度将经营贷、按揭、开发贷、消费贷、信用卡等排查结果报送监管机构。
这是楼市资金监管收紧的又一最新迹象。
3月30日，两位业内人士对21金融圈记者表示，近日，深圳监管机构要求每季度排查房地产信贷调控政策执行、经营贷资金是否存在违规流入楼市等情况。
当日，深圳银保监局回应21金融圈记者称：
滚动排查范围为截至报告期末的所有存量业务，包括房地产对公和个人信贷业务、经营用途贷款、消费类贷款、信用卡以及理财、投资等表内外融资业务，其中经营用途贷款是排查重点，排查结果于每季后5个工作日内上报。
在“房住不炒”定位下，就在上周，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，坚决打击经营用途贷款违规流入房地产领域的违法违规行为。
深圳资深房地产律师张茂荣表示，经营贷的期限不可能做到30年，到期后必须一次性还款。如果贷款人没有偿还能力力，就需要“二次过桥”，成本是非常高的。
“如果银行发现经营贷释放之后用于购房，有权利收回。同时在这个过程中，会产生大量过桥资金的利息，而购买空壳公司也是有风险的。”张律师强调。
“很多小贷公司都和涉黑涉恶犯罪有关联。从虚假宣传开始，这就是一个完整的产业链，但一些受害人怕遭到报复，不敢站出来。”
实际上，上述炒房骗钱的套路并非密不透风，张茂荣指出，有不少细节购房者可以留意，并提前有所防备。
如果是购房指导咨询平台，在粉丝询问时，需告知资格、首付比例等基本信息，如未告知很大程度可能是陷阱。收取会员费，可以要求平台提供发票。另外，涉及短期融资的借款，买房者应该有更高的警惕性，小心平台推介高过桥费用和利息的产品，不断加杠杆。
“而且要注意这类小贷公司，只有极少部分有合法的小贷牌照，有的是以个人名义进行放贷的，这种情况在法律上有可能构成非法经营。”张茂荣表示，最基本的，还是需要购房者有法律意识。
文章来源：21金融圈、每日经济新闻、樱桃大房子、新华网
