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（石家庄起死“烂尾楼群”：谁救千亩大盘，十年旧账何解 楼市地理）
表面风平浪静的石家庄楼市，被一则新政撕开了隐秘角落。
近日，石家庄官方宣布，11月8日后出让的房地产开发项目，传统建筑预售许可形象进度，由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。提高预售条件，被业内认为剑指“烂尾楼”。
烂尾楼，在商品房预售制度下，并非新鲜名词。但在河北省会石家庄，这却是一个让政府、企业、购房者苦恼多年的顽疾。今年，石家庄公布了多批“烂尾楼”项目整治方案，涉及项目达44个，其中有许多项目，牵扯十年之久仍难解决。
第一财经记者近日走访发现，上述被纳入专项整治的烂尾楼，已有零零散散的复工迹象。在闹市公园旁、欧式风情的商业综合体内、人迹荒凉的远郊区，都散落着零星的施工人员。只不过，相较于烂尾楼背后错综复杂的问题，这些微弱的声音还远远不够。
业内人士称，石家庄楼市之所以如此，根源还是十多年前轰轰烈烈的“造城”运动，当时大小开发商蜂拥而起，未批先建、边卖边建等极为普遍。更有甚者，许多开发商非法集资、一房多卖，资金断链后或跑路、或被刑拘，身后则留下一堆烂摊子。
要盘活这些项目，需要找到接盘方、市场化的方案，但能拖延十年之久的项目，背后多有债务黑洞、产权纠纷、多重抵押等问题，远非一朝一夕可以解决。时间流逝，有的购房者早已承受不起等待的代价，孤身搬进杂草丛生的烂尾楼。
千亩大盘待救
从石家庄新火车站出发，向南出发两公里，便能看到一座魔幻的欧式建筑群。正面望去，与华丽的俄罗斯教堂颇有神似，五颜六色的外墙、古典式雕塑装饰、巨型圆拱门......若初来乍到，可能以为这是“旅游景点”，毕竟，时不时有网红来打卡拍照。
但是，越过蓝色围挡、看向建筑内部，多数人会被荒凉景象所震惊：毛坯建筑、钢筋水泥，硕大的多层商场渺无人迹。大约走半小时，转向建筑群背面，则会看到宛如末日将至时的城堡。傍晚，一辆运输车隆隆开过，月亮在工地污水上留下倒影。
“看着太荒凉了，之前还有施工迹象，最近好像又安静了。”有过路市民称。
实际上，这座魔幻的烂尾楼项目——祥云国际，在当地广为人知。但是，慕名而来的游客不会知道，这座总投资170亿元的千亩大盘，却在2014年实控人行贿官员暴露后，陷入一连串麻烦中，至今尚未重生。
二十年前，河北联邦伟业房地产开发集团有限公司（下称联邦伟业）成立。公司董事长李生靠“空中花园”项目在石家庄打响名气后，逐步着手打造祥云国际项目。
按当初的设想，祥云国际将是一个包括1300多亩住宅区、400多亩商业区的超级大盘，其中商业部分包括“吃遍全国、购遍全球、玩遍世界”三大主题。此番体量，即便放到现在的石家庄市场，也少有项目可与之匹敌。
但是，就在项目建设如火如荼之际，李生行贿“落马”官员的事情暴露，随即项目运转也受到影响。2016年，联邦伟业向法院申请破产。2017年，李生因涉嫌非法吸收公众存款罪，被石家庄市公安局桥西分局刑事拘留，刑期至2030年。
实控人出事了，但项目还摆在那儿。据悉，该项目住宅部分一期已交房，但商业部分和二期未交房，烂尾至今。今年10月底，还有网友在政府留言板称，自己和工友曾在祥云国际做水电活儿，但被拖欠19万元工资至今，多次讨要无果。
为解决遗留问题、盘活项目，先后有多家公司介入、又悄然退场，原因多为“算不过来账”，背后债务问题难以处理。最新出现的爱达置业，本给了购房者希望，如今也有意退场。“爱达要走，但还没彻底离开，现在城发投集团已经介入。”项目人员称。
虽然困难重重，不过石家庄有意啃下这块“硬骨头”。9月8日，石家庄市第五批房地产“烂尾楼”项目整治工作方案公布，祥云国际位列其中。按方案要求，项目主体应在2023年12月底交付使用。正在进行破产重整的祥云国际，能在政府介入下迎来新生吗？
谁愿意接盘
祥云国际的起起伏伏，与实控人非法经营等行为，脱不开关系。魔幻的是，在以往的石家庄楼市，这样的开发商并非少数，一些项目也由此滑向烂尾深渊。
在石家庄东北部长安区、接近滹沱河生态区的地方，有个烂尾楼盘已存在近十年，该项目便是“环岛豪庭”。“这项目烂尾太久了，都多少年了。买它房子的人，有的至今租房住。”楼盘旁的马路上，一位等待公交车的白发老人对记者说。
记者走访发现，该项目位置偏僻，一期已交付入住，但红色的墙体也极为斑驳。二期十几栋楼盘，虽然主体已经封顶，但是没有窗户、水泥墙面裸露。工地门口间或有两三人出入，但内部杂草丛生、土地泥泞、钢筋遍地，偶尔可听到电钻声。
公开信息显示，环岛豪庭由河北世茂房地产开发有限公司开发建设，项目占地158亩，规划建设25栋建筑，包括高层、多层、洋房及别墅产品。2009年，一期交房入住，但到2012年，因违法建设被强制停工，业主多次与开发商协商未果。
此后，石家庄警方公布，该项目公司在销售住房的过程中，存在“一房二卖”，同时涉嫌非法吸收公众存款。2016年，开发商被立案侦查，项目法人被判刑。为解决历史遗留问题，新的复工建设单位入场，按方案需2023年4月底交付使用。
与环岛豪庭处境类似的，还有西湖一品和翡翠家园。如果以脚丈量，西湖一品的规模堪比祥云国际，但就是这个计划打造成集“餐饮、购物、办公、住宅”等为一身的大型综合体，让一些购房者苦苦等待近十年。
西湖一品的原建设单位，是河北联盛房地产开发集团有限公司，后者还开发了“翡翠家园”。本计划2014年交房，但因资金问题和补证未果，西湖一品断断续续停工至今，成为业主的心病。“这么多年了，不交房不退钱，项目至今五证不全。”
记者走访后发现，目前国瑞地产成为西湖一品的接盘方，项目宣传也改为了“龙溪东苑”。按整治方案，项目要在2023年5月底前交付使用。目前，原开发商联盛地产的法定代表人焦某，因涉嫌非法经营罪，已被检察机关批准逮捕。
不过也有购房者反映，换了开发商以后，进展过于缓慢，原来的开发商拒绝配合交接工作，有关部门也还在做盈亏评估和审计报告工作。“如果没有政府的优惠政策，没有利润，新开发商完全可以拒绝接盘。”购房者担忧称。
比西湖一品靠近市中心的翡翠家园，同样由联盛地产开发，合作方为石家庄市油脂公司。2015年，该项目因无证销售被列入房地产专项整治；此后，公司资金链断裂，法人被批捕。据悉，政府联系了多家企业进行垫资复工，按整治方案，要在2023年12月底前交付。
不过，从现场情况看，翡翠家园的施工情况，还不及西湖一品。工地人迹寥寥、大型塔吊也没有运转，楼体被钢筋和绿网包围。购房者要想住进去，还需时日。
十年旧账如何理顺
五证不全、烂尾楼频现，在一些城市可能难以想象。但在石家庄，这是亟需纠偏的现实。
这座被称为“火车拉来的城市”，曾经只是一个籍籍无名的村落，但随着现代交通及工业的发展，石家庄逐步发展壮大起来。真正“脱胎换骨”，则要从2008年开始。当时，河北全省开展城镇面貌三年大变样工作，一波大拆大建风涌起。
公开数据显示，在那三年间，河北累计拆迁面积2亿平方米，新增城市道路2500多公里，新增供热面积1.4亿平方米，拆迁面积相当于455个天安门广场。轰轰烈烈的造城运动，切实改变了石家庄的城市面貌，但也暗含不可忽视的问题。
河北省住建厅曾公布过一组数据，2011年到2015年3月,河北共开工房地产项目3386个,存在违法问题的2079个,违法比例高达61.4%。其中,石家庄市违法项目比例高达93.8%。问题高发地，便是未取得预售许可证、未按批准范围擅自进行预售等。
有当地人士透露，之所以出现这么高比例的问题项目，与政策、管理、企业等均有关系。当时，城市建设一味追求速度，很多项目都是无证销售，购房者也习以为常。直到现在，石家庄还存在购房者已入住多年、但项目一个证都没有的诡异现象。
为解决历史遗留问题，石家庄掀起了“补证潮”，各项目开发商把缺乏的证件补上才能入市。有些项目，开发商需重新走一遍招拍挂程序，完善证件。针对烂尾楼，石家庄也数次出台专项整治方案，且力度越来越大，涉及的项目也逐渐明确。
今年下半年，石家庄先后公布5批次44个 “烂尾楼”项目整治工作方案，历史形成的、纳入省解遗办台账的“烂尾楼”项目已公布完毕，包括桥西区15个项目，长安区13个项目，裕华区5个项目，鹿泉区2个项目，栾城区2个项目等。
不过，这些五证不全、或烂尾的项目，要解决起来并不容易。除了上述涉及破产重整、债务纠纷、开发商被抓的项目，还有的项目频现“一房多卖”，产权关系难以理清。石家庄曾经的“地王”项目望公府，便因一房两卖出事，有的购房者正协商解除合同。
目前来看，这44个整治项目，能否按期限完成整改，还需后续观察。不过，石家庄官方层面，处理问题的决心比较明确。日前，石家庄市委书记张超超调研祥云国际时称，要坚决清除阻碍省会建设发展的“拦路虎”“绊脚石”，确保给人民群众和历史一个交代。
